املاک و مستغلات با انوش شمائی، مشاور املاک در اورنج کانتی، کالیفرنیا

  • Home
  • United States
  • Irvine, CA
  • املاک و مستغلات با انوش شمائی، مشاور املاک در اورنج کانتی، کالیفرنیا

املاک و مستغلات با انوش شمائی، مشاور املاک در اورنج کانتی، کالیفرنیا Persian Realtor in Irvine, California
Iranian Real Estate in Orange County, California
مشاور املاک در ارواین ، اورنج کانتی، کالیفرنیا

جهت فروش خانه خود در کوتاه‌ترین زمان با بالاترین قیمت
و یا خرید خانه رویائی‌تان با من انوش شمائی تماس بگیرید. Anoush Shamaei (949) 572-3000


,Persian Real Estate agent in Irvine California
,Persian Realtor in Irvine California
,Persian Real Estate agent in Orange County California
,Persian Realtor in Orange County California
,Iranian Real Estate agent in Irvine California
,Iranian Realtor in Irv

ine California
,Iranian Real Estate agent in Irvine California
,Iranian Real Estate agent in Orange County California
,Iranian Realtor in Orange County California
,Persian Real Estate Agent in Corona Del mar California
,Persian Real Estate Agent in Tustin California
,Persian Real Estate Agent in costa mesa California
,Persian Real Estate Agent in Laguna hills California
,Persian Real Estate Agent in Laguna Niguel California
,Persian Real Estate Agent in Westminster California
,Persian Real Estate Agent Laguna Beach California
,Persian Real Estate Agent in Newport beach California
,Persian Real Estate Agent in Mission Viejo California
,Persian Real Estate Agent in Rancho Santa Margarita California
,Persian Realtor in Anaheim California
,Persian Realtor in Tustin California
,Persian Realtor in costa Mesa California
,Persian Realtor in Laguna hills California
,Persian Real Estate Agent in Newport Coast California
,Persian Realtor in Laguna Niguel California
,Persian Realtor in Westminster California
,Persian Realtor in Laguna Beach California
,Persian Realtor in Newport beach California
,Persian Realtor in Newport Coast California
,Persian Realtor in Corona Del mar California
,Persian Realtor in Mission Viejo California
,Persian Realtor in Rancho Santa Margarita California
,Iranian Realtor in Anaheim California
,Iranian Realtor in Tustin California
,Iranian Realtor in costa mesa California
,Iranian Realtor in Laguna hills California
,Iranian Realtor in Laguna Niguel California
,Iranian Realtor in Westminster California
,Iranian Realtor in Laguna Beach California
,Iranian Realtor in Newport beach California
,Iranian Realtor in Newport Coast California
,Iranian Realtor in Corona Del mar California
,Iranian Realtor in Mission Viejo California
,Iranian Realtor in Rancho Santa Margarita California
,Iranian Real Estate Agent in Mission Viejo California
,Iranian Real Estate Agent in Rancho Santa Margarita California

فروشنده بدبین و فروشنده خوشبینروزگاری دو فروشنده ی کفش که به شرکت های متفاوتی تعلق داشتند به یک کشور آفریقایی فرستاده شد...
12/13/2016

فروشنده بدبین و فروشنده خوشبین

روزگاری دو فروشنده ی کفش که به شرکت های متفاوتی تعلق داشتند به یک کشور آفریقایی فرستاده شدند تا بازار کفش را در آن منطق بررسی کنند.
فروشنده ی اول از این ماموریت متنفر بود و آرزو داشت که او را به این سفر نمی فرستادند در حالی که فروشنده دوم عاشق این ماموریت بود و به نظر رسید که این سفر فرصت گرانبهایی را به شرکت او می دهد
وقتی این دو فروشنده وارد کشور آفریقایی شدند درباره ی بازار محلی برای کفش مطالعه و تحقیق کردند و هر یک پیامی برای شرکت شان فرستادند
فروشنده اول که علاقه ای به این سفر نداشت نوشت : (( سفر بی فایده بود ، هیچ بازاری در این کشور وجود ندارد اینجا هیچکس کفش نمی پوشد ))
اما فروشنده دوم که این سفر را فرصتی عالی ازیابی کرده بود نوشت : (( سفر عالی بود فرصتی مناسب با بازاری نامحدود موجود است ، اینجا هیچکس کفش نمی پوشد ! ))

نتیجه : این تفکر شماست که تعیین می کند هر موقعیتی برایتان یک فرصت است یا یک تهدید ، در واقع افراد موفق با خوشبینی در هر موقعیتی حتی اگر دیگران آن را یک تهدید یا گرفتاری بدانند فرصتی می بینند و با بهره برداری از آن به موفقیت می رسند

11 قدم مهم فروش خانه ( روند فروش خانه )فروش خانه فقط این نیست که شما خانه ی خود را برای فروش اعلام کنید و منتظر باشید تا...
12/11/2016

11 قدم مهم فروش خانه ( روند فروش خانه )
فروش خانه فقط این نیست که شما خانه ی خود را برای فروش اعلام کنید و منتظر باشید تا خریدارن نزدِ شما بیایند؛
برای فروش املاکتان 11 اقدامِ کلیدی را انجام دهید تا فروش خانه در کمترین زمان ممکن و با بهترین قیمت انجام گیرد که عبارتند از :

1تصمیم گیری برای فروش
وضعیتِ کلی بازار را در نظر بگیرید و تعیین کنید که برای شرایط کنونی شما بهترین حالت چیست سپس تصمیم بگیرید که کدام حالت برای شما بهتر است؛ اینکه پیش از فروش خانه یتان، خانه ی جدیدی بگیرید و یا پس از آن .

2انتخابِ مشاور فروش خانه
مشاور فروشِ شما ، مسئولِ آموزش بازاریابی و تبلیغات و بازاریابی، نشان دادن و تکمیلِ روال قانونیی فروش املاکی شماست پس در انتخاب ان دقت کنید تا بهترین را برای این امر بیابید.

1تصمیم گیری برای فروش
برای فروش خانه سه روش وجود دارد :
به حراج و مزایده گذاشتنِ عمومی خانه
تعیین بازه ی حدودی قیمت و تعیین زمانِ محدودی برای فروش به بالاترین پیشنهاد
فروش خانه بر اساسِ قیمت هایِ پیشنهادی در مدت زمانِ عرضه ی ملک

4 تعیینِ ارزش و مشخصاتِ ملک
عمرِ بنا، نرخی محله و منطقه ای که ملک در آن واقع شده و ویزگی ها و مشخصاتِ خود خانه برای تعیین ارزشِ حقیقیِ خانه در نظر گرفته می شوند و ارزش خانه تخمین زده می شود.

5امضای قرارداد بین شما و مشاورِ فروش خانه
این قرارداد حقوقی شامل تمام جزئیات نظیر مبلغ کمیسیون، پیش بینی قیمت فروش، مدت زمانِ قرارداد، هزینه های افزوده برای مواردِ دیگر می باشد که ما بین شما و مشاور املاک بسته می شود.

6آماده کردن مدارک و اسناد فروش خانه
این مرحله شامل آماده کردن سندِ خانه و اوراقِ قانونی برای انتقالِ سند می‌باشد.

7عرضه و نمایش خانه و تبلیغات
در این قدم شما باید خانه و ملک خود را برای به نمایش گذاشتن آماده کنید و سپس می تواند در بازار سنتی ( املاک و روزنامه ) و یا بازار مدرن (اگهی در اینترنت ) باشد.

8برنامه ریزی برای نمایش خانه
وقتی خریداران برای بازدیدِ ملک شما اقدام می کنند؛ شما همراه با مشاورتان باید فهرستی فراهم کنید تا خانه ی خود را در بهترین شرایط به نمایش بگذارید.

9مذاکره فروش خانه
مشاور فروش خانه بنا به شرایط، بصورت توافقی و یا به بالاترین قیمت پیشنهادی بین شما و مشتری برای رسیدن به یک توافقِ نهایی تلاش می کند و سرانجام یک بیعانه از خریدار برای نهایی کردن مذاکره دریافت می گردد.

10احرازِ هویت طرفین معامله
تمامی اسنادی مالی و اوراقِ احرازِ هویت حقیقی طرفین معامله توسط نمایندگانِ قانونی و خریدار و فروشنده بررسی و تایید می گردد.

11تحویل نهایی
شما کلیدِ خانه و تمامی حقوقی مالکیتِ خانه را در ازای دریافتِ ثمرِ معامله (کل مبلغِ توفق شده) تحویلِ خریدار و مالکِ جدیدِ می کنید و پروسه ی فروش خانه به پایان می رسد.

نکات کلیدی در فروش خانه توسط خودتانفروش خانه توسط خودتان می تواند مبلغِ قابل توجهی را برای شما ذخیره کند اما به این علت...
12/11/2016

نکات کلیدی در فروش خانه توسط خودتان
فروش خانه توسط خودتان می تواند مبلغِ قابل توجهی را برای شما ذخیره کند اما به این علت که فروشِ املاک به میزانِ زیادی کار،فوت و فن و حوصله نیاز دارد بسیاری از مردم ترجیح می دهند که این کار را در ازای پرداخت حقِ کمیسیون به مشاورینِ املاک بسپارند

در هر صورت اگر می خواهید خودتان برای نخستین بار این کار را انجام دهید یا مایلید بدانید چگونه می توانید این کار را بهتر از دفعاتِ قبل انجام دهید، می توانید با دنبال کردن مراحلِ زیر در راهنمای فروش ملک این کار را به سادگی انجام دهید ؛

راهنمای فروش ملک ؛ اقدامات اولیه

1 خانه ی خود را تمیز و مرتب کنید
به محض اینکه تصمیم به فروش آموزش خرید و فروش املاک گرفتید از بالا تا پایینِ آن را به خوبی تمیز کنید ؛ جاهایی از خانه را که شاید در ذهن تان کم اهمیت جلوه کند نظیرِسقف، ستون ها، پرده ها، دیوار ها و حتی پنجره ها را فراموش نکنید، تمیز و آراسته به بازدی دکنندگان کمک می کند تا بهترین جلوه ی املاکی شما را ببینند که منجر به پیشنهاداتی بهتر و جدی تر از طرف خریداران می گردد
به دلیلِ انس گرفتن با محیطِ املاکتان شاید شما در تمیز کردن مواردی را انجام دهید که بیش از حد موشکافانه باشد و بر عکس، از مواردی که برای مشتریان حائز اهمیت است جا بمانید ؛
به همین علت بهتر است که برای تمیز و آراسته کردن تمامِ فضای منزل از شرکت های خدماتیِ نظافتِ کمک بگیرید و تاثیرِ آراستگیِ ظاهرِ ملک تان را در فروش آن دست کم نگیرید دقت کنید هزینه و زمانی که برای این کار صرف می کنید منجر به معامله ای با قیمتِ به مراتب بالاتر از این هزینه ها می گردد و حتما ارزشش را دارد !
حینِ نظافت و تمیز کردنِ خانه ، تمامِ وسایلِ انباشته شده ، آشتفتگی ها و در هم ریختگی ها را مرتب کنید ؛
با بیرون ریختن و جا به جا کردن وسایلِ غیر ضروری از فضاهای مختلفِ خانه نظیرِ حمام و ایوان، املاکتان را وسیع تر و دلبازتر جلوه دهید، شما خودتان تفاوت را با مرتب کردن این فضاها به خوبی احساس خواهید کرد خریداران دوست دارند یک آموزش خرید و فروش املاک دلباز را خریداری کنند و خلوت تر کردن فضای املاک کمک می کند که آن ها بهتر خود را در خانه شما تصور کنند، اگر نمی توانید برخی وسایلِ دست و پا گیر را دور بریزید فعلا آن ها را در انباری یا فضایی موقتی به دور از فضای داخلِ املاک جای دهید.

2 ارزشِ خانه خود را تعیین کنید
با وجود اینکه شما حتما مایلید که بیشترین قیمتِ ممکن را برای خانه یتان در نظر بگیرید، بهتر است این کار را واقع بینانه انجام دهید؛ بسیاری از فروشندگانی که املاکخود را برای فروش می گذارند موفق به فروشِ خانه یشان نمی شوند و علت همین است که صاحبان، بر این تفکر که قیمت املاک شان خیلی بیشتر از پیشنهاداتِ بازار است پافشاری می کنند یا قبلا پولِ زیادی را روی املاکشان سرمایه گذاری کرده اند و حالا رشدِ قیمتِ آن کمتر از انتظارشان بوده است.
داشتنِ یک مشاورِ حرفه ای برای اظهارنظرِ منصفانه می تواند به شما در برآوردِ محدوده ی مناسبی از قیمت در ارزش گذاری ملک تان کمکِ شایانی کند؛ به علاوه با استناد به همان قیمتِ مشخص می توانید ادعاهای خریدارن و دلال هایی که قیمتِ شما را بسیار بالا می پندارند را رد کنید ؛
اطمینان حاصل کنید که ارزش گذاریِ ملک تان بر اساسِ قیمت های به روز شده ی آن منطقه باشد ؛زیرا بسیاری از اظهارنظرها در باره ی ارزش و قیمت املاک بر اساسِ اطلاعاتِ گذشته و خارج از رده می باشدآموزش خرید و فروش املاک
مواردِ مشابه را بررسی کنید ؛
مواردِ مشابه، خانه هایی هستند که در همان محله و منطقه ی شما برای فروش گذاشته شده یا اخیرا به فروش رفته اند، این موارد می توانند تخمینِ خوبی از بالا یا پایین تر بودنِ قیمتِ خانه از ارزشِ حقیقیِ آن را برای شما ایجاد کنند که معمولا به ارزیابیِ واقع بینانه ای از ارزش و قیمتِ خانه منجر می شود.
نظر یک کارشناسِ قیمت گذاری را جویا شوید ؛
یک کارشناسِ معتبرِ قیمت گذاری برای آموزش خرید و فروش املاک مسکونی با مراجعه به خانه شما،از متراژ و ابعاد و ویژگی های خانه ی شما گزارشی تهیه می کند و بر مبنای تشابه مشخصاتِ ملک شما با املاکِ همان منطقه برآوردِ واقعی و دقیقی از قیمت انجام می دهد؛ هزینه ای که شما برای تخمین آموزش خرید و فروش املاک به این کارشناس می پردازید به مراتب کمتر از ضرری است که بدون داشتنِ قیمتِ واقعی ملک تان می تواند برای شما رقم خورَد.این کارشناسان را می توانید از طریقِ بانک ها یا مشاورینِ آموزش خرید و فروش املاک پیدا کنید.

3 از پیش ملکتان را بازرسی کنید
تمامِ معاملات املاک این حق را به خریداران می دهد که پیش از بستنِ قرارداد تمامِ املاک را به دقت بازرسی کنند پس باید برای این بازرسی از پیش آماده باشید؛ بیش از بازاریابی و تبلیغ برای فروش خانه به دقت آن را بازرسی کنید، در یک بررسی کلی شاید شما ملزم به تعمیراتِ اساسی در وسایل، لوله کشی ها، خرابی ها، سیستم های گرمایش و سرمایش، برق کشی ساختمان یا موارد دیگر شوید.
همچنین مواردی مانند سقف و اسکلت بندی در بازرسی ها، بررسی خواهند شد، شما باید پیش از اقدام برای فروش از تمامِ مواردی که نیاز به تعمیر دارند مطلع باشید.

4 پیش از آن که املاکیتان را برای فروش بگذارید تا جای ممکن املاکیتان را خالی و آماده ی اسباب کشی و انتقال به محل جدید کنید

خریدارانِ خانه ی شما بالقوه کند و ایستا هستند؛ اگر آن ها احساس کنند که باید پیش از مستقر شدن در املاکبرای خالی شدن و جا به جایی وسایل داخلِ منزل صبر کنند نسبت به خریدِ خانه بی میل می شوند حتی اگر جای خانه بسیار مناسب باشد، آن ها آماده ترین املاک را به بهترین املاک ترجیح می دهند و به قول معروف “نقد را به نسیه ترجیح می دهند”
بنابراین شما باشد پیش از عرضه ی ملک برای فروش محیط داخلِ آن را با چیدمانی مناسب و نسبتا خلوت برای بازدید آماده کنید، فراموش نکنید که یک چیدمانِ خوب به معنای یک خانه ی متروک و کاملا خالی از وسایل نیست.

منبع: سایت پیر دانا

نکات مهم در خرید خانه و آپارتمان 1) نکات مهم در انتخاب منطقه و محل خانه و آپارتمان الویت بندیانتخاب منطقه و محل خانه با...
12/10/2016

نکات مهم در خرید خانه و آپارتمان

1) نکات مهم در انتخاب منطقه و محل خانه و آپارتمان

الویت بندی
انتخاب منطقه و محل خانه باید بر اساسِ اولویت بندی شخصی تان باشد ؛ چرا که هر منطقه ای از شهر دارای مزایا و معایب خاص خود می باشد پس ابتدا برای خود معین کنید که چه ویژگی های مکانی ای برای شما در اولویت قرار دارد ( برای شناخت معایب و مزایای هر منطقه می توانید پست های انتخاب محل خانه و مکان خانه مناسب را مطالعه کنید )

بودجه
با توجه به حداکثر بودجه ای که برای خرید آموزش خرید و فروش املاکدارید مناطق مختلف را ارزیابی کنید و از بین مناطقی که قیمتِ حدودی آن ها با بودجه ی شما تطابق دارد محل خانه ی خود را انتخاب کنید

امکانات رفاهی منطقه
پس از انتخاب منطقه و محله ای که مایلید در آن ساکن شوید در ساعات مختلف روز به آن سر بزنید و موارد مهمی از قبیل ساعات ترافیک ، شلوغی و ازدحام تردد ، در دسترس بودن مراکز امکانات رفاهی مانند سوپر مارکت ، مرکز خرید ، خشکشویی ، فروشگاه های زنجیره ای ، رستوران ، میوه فروشی و تره بار ، تاکسی سرویس ، داروخانه ، درمانگاه و بیمارستان ، مدرسه ، بانک ، باشگاه ورزشی ، پمپ بنزین ، دکه روزنامه فروشی ، پست خانه ، پارک و فضای سبز ، تعمیرگاه ، تاسیسات الکتریکی و ساختمانی و … را بررسی کنید

وسایل نقلیه عمومی
محله انتخابیِ خود را از لحاظ در دسترس بودن ایستگاه های وسایل نقلیه عمومی از قبیل مترو ، تاکسی ، اتوبوس ارزیابی کنید

فاصله محل کار و خانه
فاصله ی محل آموزش خرید و فروش املاکی خود تا محل کارِ خود و اعضای خانواده تان و مسیر ها و راه های ممکن برای جا به جایی از آموزش خرید و فروش املاکبه محل کار و برعکسِ آن را در اولویت بندی انتخاب محل خانه ی خود قرار دهید ؛ چرا که این نکته می تواند در دراز مدت موجب آزردگی خاطر شما گردد

عادات فرهنگی اهالی
عاداتِ فرهنگیِ غالب اهالی یک محله ، ظاهرِ کلی یک محله را در ساعات مختلفِ شبانه روز تعیین می کند ؛ به عنوان مثال در محله های مذهبی در ماه هایی از سال بدلیلِ برگزاری مراسم های مذهبی ممکن است ازدحام و ترافیک عبور و مرور زیاد شود یا سر و صدای زیادی در کل محله ایجاد شود این موارد را حتما پیش از سکونت در یک محله در نظر بگیرید چرا که پس از سکونت نمی توانید با یک رای ِ متفاوت شرایط کلیِ اهالی منطقه و محله ی خود را تغییر دهید

ازدحام در ساعات کاری
مجاورت آموزش خرید و فروش املاکبا مدرسه و مراکز درمانی یا ساختمان های اداری دولتی موجب ترافیک سنگین و ازدحام جمعیت در ساعات کاری می شود ؛ اگر در میان اعضای خانواده تان اشخاصی دارید که در ساعات کاری روز به استراحت در سکوت و آرامش نیاز دارند این محل ها انتخاب مناسبی برایتان نمی باشند

اصالت اهالی
برخی از محله های تهران دارای اهالی و ساکنینِ اصیل می باشند که همین مسئله باعثِ افزایشِ قیمت کوچکی در آنها نسبت به قیمت غالب آن منطقه شده است ، این موضوع مشتریان این محله ها را به خانوده هایی که اصیل نشین بودنِ یک منطقه برایشان اولویت دارد محدود می کند ؛ از این رو اگر برای شما هم اصالت غالبِ اهالیِ منطقه اهمیت دارد این محله ها انتخاب خوبی می باشد در غیر اینصورت شما بهایی بیشتر را برای چیزی می پردازید که در اولویت تان نمی باشد

آب و هوای منطقه
آب و هوای مناطق مختلف شهر به ویژه در شهر های بزرگ مانند تهران و اصفهان و … از لحاظِ آلودگی در سطوحِ متفاوتی می باشد و معمولا آلودگی هوای هر منطقه و محله ای از شهر با تراکم جمعیت ساکن در آن رابطه ی مستقیم دارد بنابراین اگر هوای پاکِ محل زندگی تان یکی از اولویت های مهم شما می باشد می بایست در محله های کم تراکم به دنبالِ آموزش خرید و فروش املاکی مورد نظرتان باشید (توجه داشته باشید که تراکم جمعیت به زبان ساده تر یعنی در یک متراژ معین از منطقه چند نفر ساکن می باشند)

دسترسی به اصلی
وضعیت خیابان ها و کوچه ها و معابرِ یک محله می تواند در دراز مدت به یک مسئله ی مهم بدل شود ؛ در برخی از محله ها خیابان ها و معابر دارای شرایط استاندارد و مناسبی می باشند که گاهی حتی سایر مناطقِ هم تراز و هم قیمت شان اینگونه نیستند ، همچنین دسترسی به بزرگراه ها و خیابان های اصلی و تعدد مسیر های اصلی در یک منطقه می تواند گزینه های شما را برای انتخابِ مسیرتان از آموزش خرید و فروش املاکبه محل کار و برعکس بیشتر کند که این موضوع در ساعاتِ پرترافیک روز یک نکته ی حیاتی تلقی می شود


2) نکات مهم در بازدید از خانه

سهولت رفت و آمد
اگر دسترسی سریع و آسان به خانه یتان با اتومبیل مد نظرتان است دقت کنید که محل خانه ی انتخابی تان بهتر است در کوچه های با عرض کم و باریک ، خیابان های یکطرفه یا بن بست قرار نداشته باشد

ترافیک
ترافیک ساعات اوج ترافیک را در خیابان های اصلی محله ی مورد نظرتان بررسی کنید و پیش از سکونت زمانِ تقریبی جابه جایی تان بین محل کار و خانه یتان را در اوج ترافیک ارزیابی کنید ؛ این مسئله ممکن است در طول سکونت تان موجب آزردگی شما شود

وضعیت ساکنین ساختمان
در بازدید از هر خانه و آپارتمانی به نمای بیرونیِ ساختمان و نظافت حیاط و باغچه و راه پله و وضعیت آسانسور و فیش های پرداخت شده یا نشده ای که در بورد ساختمان وجود دارند توجه کنید ؛ این موارد می توانند تا حدِ زیادی میزانِ حساسیت و نظمِ غالبِ ساکنانِ آن آموزش خرید و فروش املاککه همسایگانِ آتی شما خواهند بود را نشان دهند

نورگیر
به طور کلی نورگیر ساختمان هایی که در مقابل یا مجاورت شان برج ها و ساختمان های بلندی ساخته نشده اند مناسب تر از ساختمان هایی است که بین سازه هایی با ارتفاعِ بیش از خودشان محصور شده اند

جنوبی یا شمالی
جنوبی یا شمالی بودن ساختمان هر یک مزایا و معایبِ منحصر به فرد خودشان را دارند که شما باید نسبت به سلیقه و علاقه ی شخصی این مورد را برای خود تعیین کنید اما بطور کلی در ساختمان های شمالی از حیاط وارد ساختمان می شوید اما در خانه های جنوبی حیاط در طرف دیگر آموزش خرید و فروش املاکقرار گرفته است از این رو ساختمان های شمالی نمای بیرونی بهتر و زیبا تر و ساختمان های جنوبی نورگیر و امنیت بیشتری دارند

پارکینگ
اگر اتومبیل دارید حتما سراغ خانه هایی بروید که در سندشان دارای پارکینگ اختصاصی می باشند در رابطه با پارکینگ چند نکته وجود دارد که باید به آن ها هنگام خانه گرفتن دقت کنید ؛

شیب پارکینگ

به شیب رمپ ورودی پارکینگ آموزش خرید و فروش املاکتوجه کنید تا در زمستان با نشستن برف و یخ زدگی دچار مشکل برای ورود و خروج از پارکینگ نشوید

جای پارکینگ

از جای پارکینگ خود پیش از خرید خانه مطلع شوید در برخی مواقع جای نامناسب پارکینگِ یک واحد موجب نزاع بین ساکنین ساختمان می گردد

درب پارکینگ

برای ورود و خروجی از درب پارکینگ می بایست فضای کافی برای دور زدن اتومبیل وجود داشته باشد همچنین دقت کنید از بالای درب پارکینگ سیم یا لوله ای آویزان نباشد این موضوع جابه جا کردن وسایل بزرگ از درب پارکینگ را با مشکل مواجه می کند

درب دارای کنترل از راه دور

داشتن درب اتوماتیک ریموت دار برای پارکینگ خانه یک مزیت کاربردی حساب می شود

تعداد واحد
ساختمان های کم واحد و پرواحد هریک می تواند مزایا و معایبی داشته باشد ؛ در ساختمان های پرواحد بدلیل وجود مدیریت آموزش خرید و فروش املاک، مخارجِ شارژ و نگهداری امکاناتِ رفاهی ساختمان نظیرِ آسانسور ، نگهبانی ، سرایداری و … با نظم بیشتری پیگیری و پرداخت می گردد در صورتی که در ساختمان های کم واحد معمولا فردی بطور خاص مسئولیت تمامِ امور را به عهده نمی گیرد و اکثرا زیر بار مسئولیت مدیریت ساختمان نمی روند اما در عوض ساختمان های کم واحد دارای سکوت و آرامش بیشتری می باشند و شما براحتی پس از مدتی از تمامی اهالیِ ساختمان که همسایگان شما می بانشد شناخت پیدا می کنید که در ساختمان های پرواحد این امکان به ندرت وجود دارد

جدا بودن کنتور
با توجه به گران شدن قیمت حامل های انرژی به جدا بودن کنتور آب و برق و گاز در ساختمان توجه کنید تا درگیر حساب و کتاب های سهم پرداخت مصرفی هر واحد از ساختمان نشوید

آسانسور
در بازدید از آموزش خرید و فروش املاکحتما به وجود آسانسور به ویژه اگر واحدِ مورد نظرتان در طبقات بالا قرار داد دقت کنید ، توجه داشته باشید که آسانسور فضا و جای کافی و سیستم تهویه مناسب داشته باشد ونیز عرضِ درب آن بیشتر از 60 سانتی متر باشد ؛ این اندازه در اسباب کشی و جابه جایی وسایل بسیار حائز اهمیت می باشد چون عرض استاندارد بسیاری از وسایلِ اساسی خانه بیش از 60 سانتی متر است

راه پله
در رابطه با راه پله چند نکته وجود دارد ؛

ابعاد استاندارد راه پله

عرض راه پله نباید کمتر از 90 سانتی متر و عرض درب ورودی ساختمان نباید کمتر از 110 سانتی متر باشد این نکته هم در دلگیر نبودن فضای راه پله ی ساختمان و هم در جابه جایی وسایل بزرگ از طریق راه پله مهم می باشد

دیوار های راه پله

به دیوار های راه پله توجه کنید معمولا برای جنس پوششِ دیوار های راه پله استفاده از مطالح مقاوم مانند سنگ یا سرامیک بهتر از رنگ می باشد زیرا دیوارهای رنگ شده طی یک یا دو اسباب کشی دچار صدمات زیادی می شوند

ابعاد استاندارد پله

در ابعاد استاندارد برای پله ها هر پله باید دارای حداقل عرض 30cm (منظور عمق طولی پله می باشد) و حداکثر ارتفاع 18cm باشد که این موضوع هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می کند و هم سبب سهولت تردد از راه پله می گردد

پاگرد

در ابعاد استاندارد برای پاگرد نیز پاگرد ابتدایی در ارتفاع هم سطح زمین باید دارای حداقل 120 سانتیمتر عرض (منظور عمق طولیِ پاگرد می باشد) و پاگرد های میانی دارای حداقل عرض یک متر (منظور عمق طولیِ پاگرد می باشد) باشند

لابی

در برخی از ساختمان ها سازندگان فضایی را به عنوان لابی یا سالن انتظار مهمان ها در ابتدای ساختمان تعبیه کرده اند که ساکنین می توانند با به کارگیری یک نگهبان یا لابی مَن ورود و خروجِ افراد را به داخل ساختمان ساماندهی کنند

نورگیر راه پله

بهتر است نور راه پله تا حدِ زیادی از طیرق پنجره ها و با نور طبیعی تامین شود این موضوع باعث دلباز شدن فضای راه پله می گردد

مجاورت ساخت و ساز
هنگام بازدید از منزل دقت کنید خانه ی مورد نظرتان نزدیک یا مجاور ساخت و ساز یا تعمیرات اساسی و بازسازی ساختمان قرار نداشته باشد ؛ وجود ساخت و ساز در نزدیکی خانه باعث ایجاد سر و صدای قابل توجهی در ساعات مختلف شبانه روز و ایجاد گرد و خاک و عبور و مرور ماشین های سنگین و نیز تردد کارگران و افراد متفرقه در یک محله می شود که برای بسیاری از مشتریان نقص بزرگی به حساب می آید

آیفون
امروزه داشتن آیفون تصویری در بسیاری از آموزش خرید و فروش املاکهای تهران به امری بدیهی تبدیل شده است ، مجهز بودن ساختمان به سیستم آیفون تصویری باعث سهولت ساکنین در کنترل ورود و خروج افراد در ساختمان می گردد

انباری
با توجه به کوچک بودن فضای کمد ها در معماری جدید ساختمان ها وجود انباری برای نگهداری بسیاری از وسایل بزرگ و همچنین کارتن های دست و پا گیر مربوط به لوازم اساسی منزل نظیر کارتن یخچال و تلویزیون و … ( که در هنگام جا به جایی وجودشان لازم می شود ) امری ضروری شده است از این رو هنگام بازدید از خانه حتما به جای انباری ، نظافت آن و دسترسی راحت و داشتن نور و فضای مناسب و ترجیحا تهویه مناسب دقت فرمایید

موتور خانه

در بسیاری از ساختمان ها هنوز از سیستم موتورخانه برای سیستم گرمایش شوفاژها و رادیاتور داخل واحد های آپارتمان استفاده می شود بنابراین هنگام بازدید از خانه به ویژه در آغار فصل پاییز و زمستان لازم است سری هم به موتورخانه ساختمان بزنید و از سالم بودن سیستم عملکرد گرمایشی آموزش خرید و فروش املاکاطمینان حاصل کنید زیرا در برخی موارد با توجه به سنگین بودن تعمیرات موتورخانه ی فرسوده ممکن است جمع کردن شارژ و هزینه ی تعمیرات از تمام اهالی ساختمان به فرآیندی زمانبر و طولانی تبدیل شده و موجب آزردگی شما در فصول سرد سال شود

منبع : سایت پیر دانا

4 شگرد دلال‌ها برای فروش سریع ملکگروه مسکن – مهدیس فرقانی: شاید برای برخی از متقاضیان در بازار معاملات ملک این سوال پیش ...
12/10/2016

4 شگرد دلال‌ها برای فروش سریع ملک

گروه مسکن – مهدیس فرقانی: شاید برای برخی از متقاضیان در بازار معاملات ملک این سوال پیش بیاید که چطور برخی از بنگاهداران املاک اظهار می‌کنند این قدرت را دارند که در عرض یک هفته املاک سپرده شده را فروخته و کمتر از یک هفته واحدهای اجاره‌ای را اجاره می‌دهند؟
تعدادی از بنگاهداران که چنین وعده‌هایی به مشتریان خود می‌دهند در این رابطه اظهارات جالبی را مطرح کردند: از جمله اینکه این نوع وعده و وعیدها مخصوص بنگاه‌های املاک مدرن است که بیشتر از طریق دنیای مجازی مشتری یابی می‌کنند و از طرف دیگر تنها فروشنده یا موجر قیمت دلخواه برای ملک خود تعیین نمی‌کند، بلکه علاوه بر آنها کارشناسان بنگاه، املاک اجاره‌ای یا فروشی را از لحاظ ارزش واقعی کارشناسی کرده و نرخ ارزیابی شده را در کنار قیمت پیشنهادی فروشنده و موجر اعلام می‌کنند.
یکی از بنگاه‌های املاک واقع در خیابان یوسف آباد که ادعا می‌کند می‌تواند «در عرض یک هفته واحدهای سپرده شده را بفروشد و کمتر از یک هفته واحدهای اجاره‌ای را اجاره دهد»‌، گفت: برای یک بازاریابی موفق همیشه چندین گزینه را باید در نظر داشت که ما برای این شعار خود به آنها اعتقاد داریم و به آنها عمل می‌کنیم.
به عنوان «گزینه اول» در ابتدا موقعیت قرارگیری بنگاه مسکن در منطقه‌ای که می‌خواهد فعالیت داشته باشد، بسیار حائز اهمیت است؛ چراکه در منطقه‌ای که واحدهای مسکونی و اداری با کیفیت‌های متفاوت ساخت یعنی در حد ضعیف‌، متوسط و عالی است همچنین از نقشه‌های متنوع برای ساخت و ساز برخوردار است برای بنگاه بسیار اهمیت دارد، حتی پوشش دادن بافت مسکونی یا اداری که در شاهراه‌ها یا خیابان‌های اصلی واقع شده باشند یا اینکه دسترسی به آنها در کوتاه‌ترین زمان امکان‌پذیر باشد از دیگر امتیازات برای قدرت بازاریابی بنگاه معاملات مسکن محسوب می‌شود. برای مثال خیابان یوسف آباد از یک سو در مرکز تهران واقع شده و از طرف دیگر می‌تواند علاوه بر محدوده خود بافت واحدهای مسکونی و اداری در خیابان‌های اطراف یعنی امیرآباد‌، فاطمی‌و ولیعصر را پوشش دهد.
حذف دلالی سنتی
لوایی‌، «دومین علت موفقیت» این دسته از بنگاه‌ها را تعداد فایل‌های اجاره و فروش دانست و افزود: شاید تعداد فایل‌های سپرده شده در بنگاه‌ها از 1000 مورد تجاوز کند، البته این تعداد فایل‌ها در دفاتر ثبت نمی‌شود بلکه در سایت اینترنتی جست‌وجو خرید‌، فروش و اجاره املاک و مستغلات که از طریق بنگاه مذکور ایجاد شده‌، ثبت می‌شود و متقاضیان در دنیای مجازی می‌توانند با ورود به این سایت و پیدا کردن واحد مورد نظر به بنگاه مراجعه کنند یا اینکه متقاضی از ابتدا به بنگاه املاک مراجعه کرده و مشاوران املاک ملک مورد نظر مشتری را در سایت جست‌وجو و به آنها معرفی کنند. وی خاطر نشان کرد: همان طور که مشخص است در این بنگاه‌های مدرن دیگر خبری از دلالی سنتی بنگاهداران قدیمی‌نیست و روش بازاریابی نسبت به گذشته تغییر کرده است.
این مشاور املاک همچنین کارشناسی قیمت فروش یا اجاره املاک و مستغلات عنوان شده در سایت‌های جست‌وجوی ملک را «گزینه سوم» برای جذب مشتری عنوان کرد: در این بنگاه‌ها مشاوران املاک قدرت‌ چانه‌زنی با فروشنده یا موجر را دارند به همین خاطر زمانی که مالکی واحدش را برای فروش یا اجاره به ما می‌سپارد کارشناسان قیمت گذاری طی بازدید از واحد و با در نظر گرفتن ارزش واقعی منطقه‌، نرخ فروش یا اجاره استاندارد برای واحد سپرده شده را اعلام می‌کنند و به فروشنده یا موجر این تضمین را می‌دهد که اگر آنها قیمت کارشناسی شده را قبول کنند به طور یقین در کمترین مدت ملک را می‌فروشند یا اینکه اجاره می‌دهند، اما اگر مالکی قیمت کارشناسی شده را قبول نکند و بخواهد نرخ پیشنهادی خود را به مشتری تحمیل کند مشاوران املاک این هشدار را به این دسته از مالکان می‌دهند که واحد آنها به زودی فروش یا اجاره نخواهد رفت مگر اینکه قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهند یا اینکه آنقدر منتظر باقی بمانند که نوسان قیمت در بازار مسکن به اندازه قیمت اعلام شده آنها برسد.
لوایی دلیل اینکه به صراحت چنین هشدارهایی به مالکان می‌دهد را میزان چشمگیر تقاضا در بازار عرضه اعلام کرد و گفت: ممکن است عده‌ای از مالکان که نرخ‌های بالا برای فروش یا اجاره تعیین می‌کنند هشدار ما را جدی نگیرند، اما آنها متوجه این موضوع نیستند که بازار در همه وقت از سال با خریدار در بازار مواجه است و از سوی دیگر در برخی از فصول سال بازار اجاره متقاضی بسیار زیاد دارد، به همین خاطر با چنین حجم تقاضا برای خرید یا اجاره اگر مالکی بخواهد گران‌فروشی کند به ضرر خود قدم برداشته چراکه متقاضیان به سمت دیگری خواهند رفت. وی تصریح کرد: «چهارمین گزینه رمز موفقیت» روبه‌رو نشدن مالک با خریدار یا مستاجر تا قبل از زمان تنظیم قرارداد است. مشاوران املاک واسطه بین مالک با خریدار یا مستاجر هستند و در تمام مراحل (بازدید از واحد‌، چانه زنی بر سر قیمت) به جز زمان تنظیم قرارداد باید به گونه‌ای اقدام کنند تا طرفین با یکدیگر روبه‌رو نشوند و زمانی که واسطه‌ها به این امر پی ببرند که طرفین برای قرارداد یا معامله آمادگی کافی دارند و تمام شرایط را پذیرفته‌اند جلسه‌ای برای آشنایی مالک با خریدار یا مستاجر تعیین می‌کنند که قرارداد یا معامله هم انجام می‌گیرد.

منبع روزنامه دنیای اقتصاد

سرنوشت دلاردکتر پویا ناظران / اقتصادداندولت در نکول است و اقتصاد در رکود. رکود اقتصادی بدون درمان بانکداری بیمار به پایا...
12/10/2016

سرنوشت دلار

دکتر پویا ناظران / اقتصاددان

دولت در نکول است و اقتصاد در رکود. رکود اقتصادی بدون درمان بانکداری بیمار به پایان نخواهد رسید. یکی از لازمه‌های درمان بانکداری، اصلاح ریسک اعتباری دولت است. از آنجا که دولت مطالبات سررسید گذشته دارد، ریسک اعتباری‌اش D است و تا تکلیف طلبکاران خود را روشن نکند، نه پیشرفتی در بانکداری کشور حاصل خواهد شد و نه در بقیه اقتصاد. طبعا با دولت در نکول، صندوق‌های بازنشستگی هم از وضعیت متزلزل خود خارج نخواهند شد.



اندازه اقتصاد کشور «یک و نیم میلیون میلیارد تومان» است و بودجه دولت «یک میلیون میلیارد تومان» است. اما سه‌چهارم حجم دولت مربوط به فعالیت‌های بنگاهدارانه‌ آن است که سر جمع درآمد و هزینه‌های آنها نسبتا متوازن است. در واقع اگر دولت ایران همانند دولت‌های اقتصادها‌ی توسعه یافته بنگاه‌داری نمی‌کرد، اندازه آن تنها یک ششم اندازه اقتصاد کشور می‌بود که دولتی کوچک به‌حساب می‌آید، اما به‌دلیل بی‌نظمی‌های مالی و عدم طراحی صحیح و کامل نهادها و بازارهای اقتصادی،‌ تامین هزینه‌های همین دولت کوچک هم گره لاینحلی شده است. تنها راه پایدار و بلندمدت برای تامین هزینه‌های دولت درآمدهای مالیاتی است، اما تحمیل مالیات بیشتر بر اقتصاد در رکود، سیاست مسوولانه‌ای نیست. خوب یا بد، دولت ایران به درآمد نفتی متکی است که آن هم به دلیل کاهش قیمت نفت در سه سال گذشته تنگنای مالی را تشدید کرده. اکنون در وضعیتی هستیم که تامین هزینه‌ اداره مملکت در سال ۹۶ چالشی جدی است که باید به آن بیندیشیم.

می‌توان با اصلاح قوانین، درآمد مالیاتی دولت را افزایش داد، اما برای 10 سال آینده نه برای سال آینده. اگر آن سه چهارم دولت را که مشغول بنگاه‌داری‌ است خصوصی کنیم، تحت مدیریت خصوصی شاهد افزایش سوددهی خواهد بود که متعاقبا درآمد مالیاتی را افزایش می‌دهد. اما چنین افزایش درآمد مالیاتی در 10 سال آینده ملموس خواهد بود نه در یک سال آینده. با نگاهی به سیکل‌های قیمت نفت در دهه‌های گذشته، می‌توان احتمال داد که در 10 سال آینده شاهد افزایش قیمت نفت باشیم، اما بعید است که ظرف یک سال آینده شاهد افزایش درآمد نفتی کشور باشیم. نه مالیات، نه خصوصی‌سازی و نه نفت، هیچکدام پاسخ سوال اصلی را نمی‌دهند. سوال اصلی این است که هزینه‌های سال آینده را از کجا بیاوریم؟ پاسخ ما باید متناسب با حال دولت در نکول باشد. دیون سررسید گذشته دولت حدود سیصد تا چهارصد هزار میلیارد تومان تخمین زده می‌شوند.

چندی پیش، در قالب لایحه اصلاحیه بودجه سال ۹۵، دولت از مجلس تقاضای اجازه انتشار اوراق خزانه اسلامی کرد. تبدیل دیون موجود به اوراق خزانه، دیون موجود را به طلبکاران نمی‌پردازد بلکه فقط آنها را قابل معامله می‌کند، تا دست‌کم در کوتاه‌مدت دیون از آنانی که نیاز مبرم و کوتاه‌مدت به نقدینگی دارند به آنانی که به‌دنبال ابزار مالی پس‌انداز و سرمایه‌گذاری هستند منتقل شود. در واقع آن لایحه‌ هم پاسخ سوال اصلی ما را نمی‌داد؛ چرا که کمکی به جبران کسری بودجه نمی‌کرد. آیا دولت می‌تواند کسری بودجه سال آینده خود را با فروش اوراق خزانه تامین کند؟ بله مشروط بر اینکه این کسری از میزان رشد اقتصادی کشور کمتر باشد. اگر نه، اینگونه تامین هزینه‌های دولت به قیمت صدمه به بانک‌ها و بازار بورس خواهد بود. مثلا اگر رشد اقتصادی کشور ۵ درصد می‌بود، دولت می‌توانست تا سقف «هفتاد و پنج هزار میلیارد تومان» اوراق خزانه در بازار فروخته و تجهیز منابع کند، بدون ایجاد فشار بر منابع بانک‌ها و یا ایجاد فشار بر قیمت سهام شرکت‌ها. در غیر این‌صورت، به‌دلیل رقابت دولت با بانک و بورس برای جذب منابع بازار، تامین کسری بودجه دولت بر بانک و بورس فشار می‌آورد.

در شرایطی که اقتصاد کشور در رکود است جبران کسری بودجه از طریق انتشار اوراق‌خزانه می‌تواند عواقب ناگواری برای اقتصادی داشته باشد که بانکداری‌اش خود درگیر مشکلات مالی‌ است. پس نه مالیات، نه نفت، نه خصوصی‌سازی و نه اوراق خزانه هیچکدام در شرایط خاص امروز کشور جوابگو نیستند. دریابیم که اهمیت یافتن ابزار پنجم حیاتی است. در شرایطی هستیم که در آن برخی صندوق‌های بازنشستگی در شرف ورشکستگی‌اند؛ به دلیل استمهال‌های مکرر منابع برخی بانک‌های بزرگ کشور قفلند؛ دولتی که هزینه‌های جاری‌اش کمتر از «سیصد هزار میلیارد تومان»‌ است بالغ بر «سیصد هزار میلیارد تومان» بدهی سررسید گذشته دارد و از همه مهم‌تر، اقتصاد کشور سال‌ها است نتوانسته وارد رشد پایدار شود. این وضعیت، تعریف ورشکستگی یک اقتصاد است. اولین گام یک مریض اذعان به مریض بودن است. مریضی که به دلیل گرفتگی عروق یکبار سکته کرده، به‌زودی متاثر از سکته دوم خواهد مرد، اگر منکر مریض بودن خود شود. کسی که منکر مریضی‌ است پرهیز نمی‌کند و داروهای خود را منظم مصرف نمی‌کند. همین‌طور کشوری که منکر رکود است، با ناپرهیزی‌های سیاستی، خود را در خطر سکته دوم قرار می‌دهد؛ سکته‌ای که می‌تواند سکته آخر باشد، چگونه به اینجا رسیدیم؟‌

یک مجرایی در اقتصاد کشور باز است که منابع کشور از محل آن از کشور خارج می‌شوند. به‌رغم تمام تلاش و فعالیت اقتصادی آحاد جامعه که ارزش افزوده تولید می‌کند و به‌رغم فروش این همه منابع خدادادی کشور، به‌دلیل باز بودن آن مجرا، منابع کشور از کشور خارج شده و دولت به‌لحاظ مالی تضعیف می‌شود. این مجرا همان سیاست دولت در پرداخت یارانه به کشاورزان و صنعتگران خارجی است. این یارانه از سویی منابع کشور را خارج کرده و از سویی فعالیت کشاورزان و صنعتگران ایرانی را مختل می‌کند. این یارانه از طریق حفظ ارزش اسمی دلار پرداخت می‌شود.

در واقع علاوه بر چهار منبع درآمدی که ذکرشان رفت، دولت یک راه درآمدی دیگر دارد و آن دلارهایی است که در بازارهای داخلی می‌فروشد. در سال‌های گذشته دولت‌های متوالی اصرار داشته‌اند که قیمت اسمی دلار در برابر ریال را حفظ کنند. حاصل این هم جهش‌های ناگهان و گاه و بیگاه قیمت اسمی دلار است. این رویه خطرناک تا امروز هم اصلاح نشده بلکه تنها پشت عنوان بی‌معنی «شناور مدیریت شده» مخفی شده. کشوری که تورم دو رقمی دارد نمی‌تواند قیمت اسمی دلار را که تورم زیر ۲ درصد دارد، ثابت حفظ کند. دست‌کم استراتژی باید حفظ ثبات قیمت واقعی دلار (تنظیم شده متناسب با تورم) باشد.

اصلاح قیمت دلار اولا کشاورزی رو به نابودی کشور را نجات می‌دهد. ثانیا رمقی به بخش صادراتی کشور می‌دهد. همین دو امر می‌توانند به اقتصاد حرکتی بدهند. اما از همه مهم‌تر، درآمد دولت را افزایش می‌دهد. نگاه درآمدی داشتن دولت به دلار به‌نظر اشتباه می‌آید اما درآمد دلاری دولت به‌خاطر اتکایش به درآمد نفتی است. آنچه اشتباه است، نفتی بودن بودجه دولت است و اصلاح آن نیازمند یک برنامه 10 ساله است. اما امروز ما با یک دولت در نکول و یک اقتصاد ورشکسته مواجهیم. امروز نیاز مبرم به تامین منابع برای دولت و جلوگیری از سیفون شدن منابع کشور داریم. خوب یا بد، تنها منبع درآمد باقی مانده برای دولت دلاری‌ است که در بازار داخلی به‌فروش می‌رسد. اگر قیمت واقعی دلار در سال‌های اخیر ثابت مانده بود، قیمت اسمی آن تا الان حدود ۵۰۰۰ تومان می‌بود. رسیدن به این قیمت همان‌قدر اجتناب‌ناپذیر است که چند سال پیش ۳۰۰۰تومان شدن دلار بعد از سال‌ها حفظ آن در محدوده نزدیک به ۱۲۰۰ تومان اجتناب‌ناپذیر بود.

امروز ما فقط دو انتخاب داریم. یک انتخاب حفظ کوتاه‌مدت دلار زیر ۴۰۰۰ تومان است. نتیجه آن تشدید رکود اقتصادی، تضعیف وضعیت صندوق‌های بازنشستگی و تزلزل ثبات بانکداری کشور خواهد بود. متعاقب چنان وضعی، باز دلار از دست دولت دررفته و این بار به رقمی بالای ۵۰۰۰ تومان خواهد جهید. انتخاب دوم آغاز کنترل شده افزایش قیمت دلار است تا در انتهای سال ۹۶ با شیبی ملایم به ۵۰۰۰ تومان برسد. پیش از برنامه‌ریزی برای دلار می‌توانیم یکبار دیگر گزینه‌های مالیات، نفت، خصوصی‌سازی و اوراق خزانه را مرور کنیم تا بر معدود و محدود بودن گزینه‌های تامین هزینه‌های سال ۹۶ مطمئن شویم. اما پیش از همه آنها مهم است که واقعیت اقتصاد کشور را چنان که هست ببینیم و بپذیریم چرا که کتمان مریضی فقط ریسک بحران بعدی را افزایش می‌دهد.

منبع روزنامه دنیای اقتصاد

معادله مسکن با سه بازارشوک‌های قیمتی در بازارهای رقیب مسکن، اگر چه در همان لحظه بروز، اثر بیرونی بر نوسانات قیمت املاک ب...
12/07/2016

معادله مسکن با سه بازار

شوک‌های قیمتی در بازارهای رقیب مسکن، اگر چه در همان لحظه بروز، اثر بیرونی بر نوسانات قیمت املاک به جا نمی‌گذارد، اما در دو بازه زمانی کوتاه‌مدت و میان‌مدت، روند قیمتی بازار ملک را به‌صورت محسوس تحت تاثیر قرار می‌دهد. گزارش از نتایج یک تحقیق دانشگاهی درباره نحوه عکس‌العمل قیمت مسکن به افت و خیز بازارهای موازی حاکی است: سه بازار ارز، بورس و سکه که از بیشترین درجه حساسیت نسبت به تحولات اقتصادی، سیاسی، بین‌المللی و داخلی –در مقایسه با سایر بازارهای دارایی- برخوردار هستند، هر کدام با شکل متفاوت بر رفتار شاخص قیمت مسکن اثرگذار هستند. پژوهش صورت گرفته توسط دو کارشناس ارشد مدیریت مالی و اقتصاد نشان می‌دهد: مطابق داده‌های قیمتی سال‌های 88 تا 94 از نرخ بازدهی و میزان رشد شاخص قیمت در بازارهای ارز و بورس و سکه و همچنین بازار وابسته، مشخص می‌شود حدود 57 درصد نوسانات شاخص قیمت مسکن، متاثر از شوک‌های به‌وجود آمده در شاخص قیمت سه بازار رقیب است به این معنا که منشأ حداقل نیمی از افت و خیزها در بازار مسکن را می‌توان ناشی از تحولات بازارهای موازی دانست.

در این باره، بررسی‌های آماری رفتار معنادار منحنی قیمت مسکن تحت تاثیر نوسانات قیمت دارایی‌های غیرملکی را تایید می‌کند. نتیجه تحقیقاتی که با عنوان «تحلیل تاثیر شوک‌های قیمتی بازارهای رقیب بازار مسکن بر متغیر قیمت مسکن» در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده، بیانگر آن است که شوک‌های قیمتی در دو بازار سهام و ارز، تاثیر معکوس (منفی) بر قیمت ملک دارد اما بین بازار سکه و مسکن، رابطه مستقیم (مثبت) برقرار است. شناسایی رابطه قیمتی بین بازار مسکن و سه بازار رقیب، در مقطع کنونی باعث می‌شود فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرگذاری شوک آمریکایی بازارهای زود نقد‌شونده بر بازار مسکن» دید روشن پیدا کنند.

چهارشنبه گذشته با اعلام پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شوک بازارهای جهانی ناشی از این رخداد غیرقابل پیش‌بینی، بلافاصله بر بازار ارز، سکه و بورس تهران مسلط شد به‌طوری که در همان ساعات اولیه اعلام نتایج انتخابات، شاخص کل بازار سهام 8/ 1 درصد ریزش کرد، سکه طی چند ساعت با جهش 5 درصدی مواجه شد و قیمت ارز نیز حدود 30 تومان افزایش یافت. شتاب پایین تحولات قیمتی در بازار معاملات مسکن و تغییرات کند شاخص‌ها در این بازار، به گونه‌ای است که مولفه‌های بیرونی از جمله نرخ تورم، قیمت ارز، قیمت سکه و شاخص بورس، در طول زمان و نه به‌صورت آنی، بر این بازار تاثیر می‌گذارند.

در حال حاضر با استناد به پژوهش دانشگاهی درباره تاثیر شوک‌های قیمتی بازارهای موازی،‌ بر بازار مسکن، مشخص می‌شود: فرضیه «تاثیر صفر نوسانات قیمتی دارایی‌‌های رقیب بر نرخ تورم مسکن» منتفی است. زکیه اکبرنژاد و حمید عیوضی در پژوهش مشترک‌شان به این جمع‌بندی رسیده‌اند که طی سال‌های گذشته «سمت و سوی نقدینگی و حرکت آن بین بازارهای جذاب»، همواره مهم‌ترین عامل موثر بر تغییرات قیمت مسکن، بوده است. در این میان، اگر چه جاذبه بازار ملک برای سرمایه‌گذاران، بیش از سه رقیب اصلی بوده، اما متناسب با شرایط اقتصادی-سیاسی و در نتیجه، تغییر وزن دارایی‌ها در سبد دارایی افراد، شاخص قیمت در بازارهای مختلف، با حرکات متفاوت روبه‌رو شده‌اند.

نتایج به‌دست آمده از پژوهش، نشان می‌دهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن می‌شود. با رشد شاخص بورس، در بلندمدت نیز شاخص قیمت مسکن همچنان اثر منفی از این بازار خواهد گرفت. دو محقق این پژوهش در تحلیل علت رابطه معکوس بین بازار بورس و بازار مسکن تصریح کرده‌اند: افزایش شاخص کل بورس در کوتاه مدت منجر به انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه می‌شود که خود منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بالطبع، رکود بخش مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل شده، بر شاخص قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد.

بر اساس این گزارش، یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‌مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‌کند و سرمایه‌ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‌شود اما در بلند مدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‌های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‌کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.

تاثیر سومین بازار رقیب بر بازار مسکن، با نحوه اثرگذاری دو بازار دیگر، متفاوت است. یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت سکه در کوتاه مدت باعث افزایش شاخص قیمت مسکن می‌شود و در بلند مدت نیز این تاثیر مثبت بر شاخص قیمت مسکن، با شدت بیشتری عمل می‌کند. پژوهشگران این تحقیق، علت رابطه مثبت و هم جهت بین نوسانات قیمت سکه و مسکن را خروج سرمایه‌گذاران از بازار سکه در نتیجه افزایش قیمت در این بازار عنوان می‌کنند که در این حالت، تقاضا برای خرید ملک افزایش پیدا می‌کند.

جزئیات آنچه از این پژوهش، در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، تاثیر یک متغیر درونی بازار مسکن بر شاخص قیمت ملک را نیز بررسی کرده است. بر اساس این تحقیق، یک واحد شوک مثبت در شاخص انبوه‌سازی (عرضه مسکن) باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. درباره نحوه اثرگذاری نرخ تورم بر قیمت مسکن نیز مشخص شده است، یک واحد شوک مثبت در شاخص تورم در کوتاه مدت و بلند مدت باعث افزایش شاخص قیمت مسکن می‌شود، هر چند تاثیر نوسانات نرخ تورم بر قیمت مسکن، در بلند مدت، کمتر است.

پیش‌تر نتایج یک پژوهش که در شماره قبلی فصلنامه اقتصاد مسکن توسط گروه دیگری از محققان دانشگاهی انجام شده بود، نشان داد: بین «نرخ بازدهی بازارهای رقیب» و «شانس رونق در بازار مسکن»، رابطه معکوس وجود دارد به این معنا که یک درصد افزایش نرخ بازدهی در بازارهای موازی مسکن، احتمال بروز رکود در بازار مسکن را حدود یک درصد افزایش می‌دهد و در نتیجه شانس رونق را به همین میزان کم می‌کند.با توجه به اینکه، دوره‌های رکود-رونق مسکن متاثر از تغییرات قیمتی است و در عین حال، نوسانات قیمت بر شکل‌گیری این دوره‌ها نقش دارد، می‌توان گفت: نتایج این دو تحقیق، به نوعی، هم جهت است.

ردیابی نوسان در بازارها

بررسی‌ها از نحوه نوسانات قیمتی در بازارها طی 25 سال گذشته، رفتار غیر هم‌جهت بین تغییرات شاخص بازار سهام و تغییرات قیمت مسکن در تهران در برخی سال‌ها را تایید می‌کند و در عین حال بیانگر رفتار هم‌جهت بین نوسانات قیمت سکه و مسکن است.در سال 86 قیمت مسکن در تهران با جهش روبه‌رو شد و نرخ رشد قیمت از 28 درصد سال 85 به 80 درصد رسید. سال 86 قیمت سکه نیز حدود 14 درصد رشد کرد؛ اما شاخص بورس تنها 3 درصد افزایش یافت که یک واحد درصد از میزان رشد سال 85 کمتر بود. همچنین در سال 92، رشد 107 درصدی شاخص در بازار سهام همزمان شد با شیب منفی نرخ رشد قیمت مسکن در آن سال به‌طوری‌که نرخ رشد 45 درصدی قیمت مسکن در سال 91 به رشد 33 درصدی در سال 92 منتهی شد. سال 92، قیمت مسکن بعد از جهش در فصل بهار، از نقطه اوج سرازیر شد و حباب مسکن در سه فصل دیگر سال شروع به تخلیه کرد. در سال 92، نرخ رشد قیمت سکه نیز شیب منفی گرفت؛ به‌طوری که نرخ رشد 52 درصدی سال 91 به نرخ 27 درصدی سال 92 ختم شد.

منبع خبر : دنیای اقتصاد

Address

3500 Barranca Pkwy, Ste 100
Irvine, CA
92606

Opening Hours

Monday 9am - 9pm
Tuesday 9am - 9pm
Wednesday 9am - 9pm
Thursday 9am - 9pm
Friday 9am - 9pm
Saturday 9am - 9pm
Sunday 9am - 9pm

Telephone

+19495723000

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when املاک و مستغلات با انوش شمائی، مشاور املاک در اورنج کانتی، کالیفرنیا posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category