09/08/2025
2024年大马买房的印花税、律师费和其他5大费用
作者✍️Reena Kaur Bhatt
在马来西亚买房子除了需要准备头期（down payment）之外，其实还有很多其他费用。让我们一起来看看买房必须要考虑的7大费用，包括印花税（stamp duty）、买卖合同（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）和贷款合同（loan agreement）的律师费和房地产估价费用（property valuation fees）等。
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This article was translated from S2023 Stamp duty, legal fees and 5 other costs when buying a house in Malaysia by Jodie Tan Siew Ling.
物色人生的第一间屋子，无疑是一件让人兴奋又充满期待的人生大事。很多购房者在预算总支出费用的时候，往往只关注最大的费用，也就是房产的10%头期或抵押金，而忽略了购买房地产所需的其他关键费用。很多买家也可能受到发展商的买房优惠、促销和回扣吸引，而忽略了其他一些重要的考量因素。
其实，购买房子的过程中涉及很多费用，特别是在购房程序即将完成之际，还有许多其他所需支付的款项。这些多变数的第三方费用也常称为结算费用。千万不要忽略这些费用，以免造成让人措手不及的财务危机，让你无法实现拥有自己房子的梦想。
以下这些重要的结算费用应该被纳入买房预算的考量之中：
1）印花税
印花税是房地产买卖中无可避免的费用。根据1949年印花税法令第一附表（First Schedule of Stamp Duty Act 1949)，印花税是房地产转让法律文件的法定税务，所有的房地产买卖都必须缴付这笔费用。
在马来西亚进行的房地产买卖或进行转让所需缴付的印花税，必须在执行日（文件日期）起的30天内盖章和支付。购买房产的stamp duty费用包括：
房子买卖合同的stamp duty，只需RM10令吉。
房屋产权割名文件，也就是产权转让协议备忘录（Memorandum of Transfer，简称MOT）或转让契约（Deed of Assignment，简称DOA）的stamp duty，根据房地产的交易价值来征收，如下表。
房屋贷款合同的stamp duty，根据贷款总额的0.5%来计算。
最新MOT或DOA的印花税收费
房产价格 印花税（房价的%）
首RM10万令吉 1%
接下来的RM40万令吉（RM101,000–RM50万令吉） 2%
接下来的数额，RM100万令吉以下（RM500,001–RM100万令吉） 3%
接下来的数额（RM100万令吉以上） 4%
如何计算马来西亚买房的印花税？
假设你购买一间价值为RM750,000的房地产，那么所需缴付的割名文件和贷款协议印花税如下：
{(首RM100,000 x 1%）+（接下来的RM400,000 x 2%）+（剩余的RM250,000 x 3%)} + 贷款总额的0.5% （RM750,000的90% x 0.5%）+ SPA印花税 RM10
= {RM1,000 + RM8,000 + RM7,500} + (RM675,000 x 0.5%) + RM10
= RM16,500 + RM3,375 + RM10
=RM19,885
MOT的印花税
产权转让协议备忘录MOT是一份必须由买方（分层地契或个人地契）签署的文件，以将房地产的产权从发展商（新发展项目）或屋主（二手房地产）转让到新的买家名下。MOT必须向马来西亚内陆税收局（Inland Revenue Board，简称LHDN）支付印花税并由LHDN打印印花税证书后，才会成为一份具有法律效用的文件。印花税一般上由买家委托的律师来协助支付。
MOT印花税可以通过LHDN的印花税估计和线上支付系统（Stamp Assessment And Payment System，简称STAMPS）上网支付。
2024年买房印花税豁免优惠
A. 首购族可享有印花税豁免
政府在最近的2023年财政预算案（Budget 2023）中宣布，首次购买价值介于RM500,001令吉至RM100万令吉之间的房子的首购族，可享有75%的印花税减免，直到2023年12月31为止。这个印花税优惠是续之前2022年7月宣布，在大马一家拥屋计划（Keluarga Malaysia Home Ownership Initiative，简称i-MILIKI）下的50%印花税豁免，从而提升到如今的75%。
此外，政府在2020年底时也宣布，购买首间价值不超过RM50万令吉的住宅房产，其转让文件（instruments of transfer）和贷款合同可获得全额印花税豁免。这项优惠包括新楼盘或二手房在内。
欲获得这项豁免，必须符合以下条件：
买卖合同必须介于2021年1月1日至2025年12月31之间完成方可获得此豁免优惠。
仅适用于住宅物业，不包括SOHO/SOFO/SOVO类型的房产，以及商业用途的服务式公寓（serviced residences）。
首购族必须是马来西亚公民。
购房者不能拥有其他住宅物业，包括继承的房产或获赠的房产，无论是个人拥有还是共同拥有，均不符合条件。
此印花税豁免包括两个阶段的产权转让，即从房地产发展商转让到符合条件的金融机构或银行，以及从银行转让到马来西亚公民。
B. 家庭成员之间的产权转让免印花税
至于父母和子女、祖父母和孙子女之间因为亲情关系的产权转让或割名，房产价值的首RM100万令吉将豁免印花税。
RM100万令吉以后的房产价值将根据印花税率来计算，且可获得50%印花税减免。此豁免仅限2023年4月1日开始执行的产权转让文件，仅限马来西亚公民。
C. 废弃房屋项目免印花税
至于拯救废弃房屋项目的承包商或房地产发展商，其介于2013年1月1日至2025年12月31日的法律文件（instruments），也可获得印花税豁免。这些承包商或发展商是由大马房屋和地方政府部（Minister of Housing and Local Government）所委任或批准，以接手及拯救那些被废弃的房屋项目。
这些文件包括获准银行所批准的贷款合同，以及有关废弃项目“复苏”之后的转让文件。
2）律师费（Legal Fee）
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除非你拥有法律背景和专业技能知识，否则大部分买家在购买房地产时都会聘请律师来进行所有交易程序。你的代表律师将准备所有相关文件和合同来进行房产转让。
买卖合同（Sale and Purchase Agreement）的律师费是根据房产的买价（purchase price）来计算，费率一般上介于0.25%到1%之间。
如何计算马来西亚买房的律师费？
在马来西亚买屋子的律师费如下：
房产售价 律师费（房产售价的比率）
首RM50万令吉 1%
接下来的RM50万令吉（RM500,001– RM100万令吉) 0.8%
接下来的RM200万令吉（RM1,000,001– RM300万令吉） 0.7%
接下来的RM200万令吉（RM3,000,001 – RM500万令吉） 0.6%
剩余数额（RM500万令吉以上） 0.5%
假设你所要购买的房子买价为RM750,000，那你所需缴付的律师费如下：
（首RM500,000 x 1%）+（接下来的RM250,000 x 0.8%）
=RM5,000 + RM2,000
=RM7,000
如果你是向发展商购买新楼盘，一些发展商会提供免费律师费的购房优惠，但买家仍需自行缴付印花税。查看在马来西亚买房代表律师的义务。
3) 产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）
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拥有了自己的第一间房地产后，第一次购买房子的你也应该考虑在未来会不会出售该房地产。
每个人出售房地产的原因各有不同，你或许要升级住所、为了工作搬迁、找到更满意的单位，或是趁着房地产市场价格增长而赚取盈利等理由。无论是为了哪种原因卖房，如果从出售房地产的过程中获取盈利的话，卖方就必须缴付产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。RPGT是马来西亚内陆税收局（Inland Revenue ，简称LHDN）征收的资本盈利税，当业主出售土地或房地产获得盈利后必须缴付的税务。
了解RPGT可以让你在适当的时机出售房地产，并省下许多费用！
2022年及2023年RPGT豁免
大马政府在2022财政预算案中宣布，马来西亚公民和永久居民在持有房地产的第６年之后把房子出售，政府将不再向他们征收个人住宅房地产的RPGT。也就是说，在2022年1月1日起，持有房地产的第6年之后出售该房地产，再也不需要支付任何RPGT。
2022年1月1日起生效的马来西亚最新产业盈利税RPGT
RPGT税率 个人（马来西亚公民和永久居民） 个人（非马来西亚公民或外籍人士） 公司企业
持有1年内出售 30% 30% 30%
持有2年内出售 30% 30% 30%
持有3年内出售 30% 30% 30%
持有4年内出售 20% 30% 20%
持有5年内出售 15% 30% 15%
持有6年以上出售 0%（原本是5%） 10% 10%
根据上图，在持有房地产的3年内出售房子的卖家需缴付30%的RPGT、若在第4年出售则需缴付20%、第5年则为15%，而第6年起则无需缴付任何RPGT。
除了在第6年之后出售房子可以获得RPGT豁免，在以下的情况下也可以豁免RPGT。
只要符合以下2个条规，就能扣除10%盈利或RM1万令吉（以较高者为准）。
1)马来西亚公民将房地产作为礼物，赠送于丈夫或妻子、父母或儿女、祖父母或孙子女，一律豁免100%RPGT。兄弟姐妹之间的房产转让，则不包括在RPGT豁免条例中。
2)马来西亚公民或永久居民在出售个人住宅产业（residential property）时，可以享有一生一次的RPGT豁免。
售价低于RM20万令吉的房产，均无须缴付RPGT。
4）地产经纪费用（Property agent fees）
real estate agent house
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如果在购买房地产的过程中，尤其是在寻找二手房地产，涉及房地产经纪（Property Agent）的服务的话，就必须额外缴付中介费。虽然大部分买家都了解这情况，但很多时候却没有把这笔开销纳入买房预算之中，因此很大可能会带来预算超支的困扰。
地产中介所提供的服务最高费用为售价的3%。然而许多中介通常会根据状况征收较低的费用。买家最好能提早确认所需缴付的中介费，以更准确地规划买房预算。
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5）估价费用（Property valuation fees）
除非你是用现金来买房，否则都必须向银行申请房屋贷款。银行在批准贷款申请前会评估房地产的价值，并向买家（贷款者）征收这估价费用。
估价费的征收形式与律师费相似，需视房产买价而定。
如何计算房地产的估价费用？
与法律费用类似，房地产估价费用由买方承担，并按购买价格的百分比计算。
所需支付给专业估价师的费用计算如下：
首RM100,000令吉：0.25%
接下来的RM200万令吉：0.2%
接下来的RM700万令吉：0.167%
接下来的RM1500万令吉：0.125%
接下来的RM5000万令吉：0.10%
决定房地产价值的4大因素
事先了解直接影响使房地产价值的因素，将有助于购房者的购买或投资决策。一般来说，住宅房地产的估价价值受到以下因素的影响：
a. 地点
离市中心越近，房地产的价值通常越高。另一方面，如果房屋位于墓地、发电站或废物处理区等不受欢迎的地方附近，则可能会降低房屋的价值。
b. 交通便利程度和便利设施
如果房子靠近主要公路、公共交通站（如地铁和轻轨）、便利设施（如诊所和私立医院、教育机构、银行和购物中心以及国际或私立学校），其价值则通常会增加。
c. 物业的保养状况和装修
这将适用于分租房地产，估价师将考虑所做的维护和翻新工程，以提高房地产的宜居性和美学价值。
d. 施工质量
由高质量材料制成的建筑在出现任何问题之前可能会保持更长实用度时间，因此它们的价值会更高。由于建筑材料、工艺和结构设计的质量，十多年前建造的房屋仍然可以卖到高价。
⇒使用iProperty的Transactions Section 查询
6）房屋贷款保险（Home insurance )
大多数的银行会要求买家为其房屋购买保险，作为房屋贷款配套的一部分，以保护房地产的价值。常见的保险选择包括：
a. 递减式房屋贷款保险（Mortgage Reducing Term Assurance, 简称MRTA）
递减式房屋贷款保险（Mortgage Reducing Term Assurance, 简称MRTA）是房产贷款者最受欢迎和最经济的房屋保险选择。
通常在申请银行房屋贷款时被银行要求强制性购买。它是一种单一保费的人寿保险，在贷款者死亡或终身残疾（Total Permanent Disability, TPD）的情况下支付贷款者未偿还的房屋贷款余额。
MRTA的费用取决于贷款者的年龄（通常借款人年龄越大，MRTA越高）和房产的总贷款金额（通常估计为房屋贷款总额的3%至5%）。
b. 抵抵押定额式房屋贷款（Mortgage Level Term Assurance，简称MLTA)
抵押定额式房屋贷款 (Mortgage Level Term Assurance, 简称MLTA）除了提供偿还贷款者还未偿还的房屋贷款余额，在这个保单结束时还保证支付现金价值。在贷款者死亡或TPD的情况下，这一笔现金将帮助你的家庭维持生计。与MRTA不同的是，任何人都可以成为MLTA的受益人，保单持有人可以提名任何家庭成员在他发生意外时接受赔偿金。
MLTA的保额在整个保单的有效期内会保持不变，换句话说不会因时间而改变。这种房屋贷款保险最重要的一点是，保险收益是不受信用影响的，更不会被冻结。
c. 定期人寿保险（Term Life Insurance）
这是最常见的一种人寿保险计划，如果你在保单有效期内死亡或TDP（类似于MLTA），你的家人（受益人）将获得由保险公司发放的一次性赔偿金。
然而，term life insurance 的保费结构类似于MLTA，但更加灵活，因为只要你支付保费，你和你的亲人就会受到保护，而且可以在任何时间终止。保单持有人还可以通过较高的保费, 加入危急疾病来扩大保障范围。
7）装修费用（Home renovations）
在完成买房的一切程序后，买家可根据个人喜好对房子进行装饰和装潢，比如改变墙壁颜色、地板、门锁、窗户、屋顶、房间、添加家具等等。任何一些小改或增添任何用具都需要一笔额外的开销，这笔金额将根据装潢规模的大小而定。
因此，在购房之前，买家应该预先计算和准备这笔装潢费用。
专专家建议：装潢费用不应超过房地产买价的10%。请参考我们的指南在马来西亚装修房子需要多少钱?
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