10/01/2023
FREMTIDENS RENTER OG DIN STRATEGI
_____________________________________
De fleste tænker at realkreditrenten falder igen snarligt.
Vi skal dog huske at økonomi ikke er eksakt videnskab og at modellerne og teorierne ændres løbende.
Lad os først erkende at bankerne hverken så eller forstod hvad der blev detoneret over boligmarkedet i 2022. Hvis de gjorde, var de gode til at skjule det.
Mest sandsynligt er nok at deres modeller ikke kunne vise det.
Derudover kommer bankerne for tiden med nye (og reelt værre) scenarier på månedlig basis. Men det er jo kun på bagkant, fordi at virkeligheden viser noget andet, end deres modeller gør.
Så når bankerne nu forsøger at udtale sig om fremtidens renter, bør vi selvsagt være skeptiske.
Vi får aldrig udlagt samtlige bevæggrunde for bankernes påstande, så vi kan ikke engang tjekke deres model og se om vi er enige.
I søgen efter viden og spådomme uden for bankernes konsensus-område (de er nærmest alle enige) om den danske realkreditrente anno 2023, faldt vejen forbi ingen ringere end Ekstrabladet.
Én artikel om Tyskland omtales primært her og linkes til i opslaget.
Den anden er i kommentarsporet.
_________________
TYSKLANDS ROLLE
Ekstrabladsartiklen spekulerer i at Tyskland muligvis gerne vil have noget inflation for at udhule landets gæld.
Dette er et paradigmeskift for Tyskland og lidt et fejt trick af at benytte overfor kreditorerne (da pengene jo mister købekraft).
Det er også fejt overfor de EU-lande, såsom Danmark, som reelt prøver og ønsker at bekæmpe inflationen og som historisk set har fulgt konsensus i EU, som faktisk i høj grad var defineret af Tyskland.
Bemærk at Danmark tilmed har ultralav statsgæld, da dette har været en målsætning for EU og dermed får Danmark ikke noget ud af inflation på det punkt.
Hvis långiverne indser at Tyskland “snyder” med at undlade at bekæmpe Eurozone-inflation, så stiger renten automatisk på nyudstedte tyske statsobligationer.
Långiverne er nødt til at få flere penge tilbage i renter for at bevare købekraft.
Så skal tyskerne selvsagt, via dette stunt, betale mere tilbage hver måned.
Men hvis dette ekstra rentebeløb stadig er lavere end inflationen, er den jo god nok. Men det minder lidt om Wiemar-perioden.
Det, der lurer, er altså en slags balancekunst og et trick som Tyskland hidtil har været modstander af, da det sænkede risikoen ved at låne penge og også gjorde statsbudgetter mere “ligegyldige”.
Slingrekurs er aldrig godt for en stabil økonomi.
For os danskere, som jo reelt er tæt forbundet med Tyskland, vil det måske betyde at nogle spekulanter hellere vil putte deres penge over i tyske statsobligatoner, som i dag har en lavere rente end danske realkreditobligationer.
Måske vælger de et helt tredje sted?
Er der færre til at låne danskerne penge til boliger, så vil realkreditrenten deraf stige, da obligationerne udbydes i fri konkurrence.
Konklusionen er derfor i artiklen, at alene Tysklands ageren vil / bør / kan have betydning for realkreditrenten i Danmark.
Men Tyskland er en blot én af mange faktorer.
Jo mere usikkerhed ude i verden, jo sværere er det at spå om fremtiden.
_______________
POINTERNE
1)
Den danske realkreditrente er reelt afhængig af alt, hvad der foregår ude i den store verden og derfor er det kun gætværk, når banker forventer den falder senere i år.
Bankerne har dog umiddelbart en interesse i at præsentere dette scenarie, snarere end ragnarok.
Går boligmarkedet endvidere i stå, er det slet ikke gavnligt for dansk økonomi.
Som boligkøber lige nu er der derfor et stort element af gambling i hvordan boligpriser, renter og inflation vil udvikle sig i et samspil i den kommende tid.
Vi ser endvidere meget store realkreditrente-udsving alene indenfor en måned. Det er pænt gakket. Forskellene kan være omkring 2%. Not good.
2)
Filosofien bagved disse tanker er ikke et forsøg på at få en Nobelpris, men snarere at sige at det lige nu er fornuftigt med et noget pessimistisk bud på fremtiden lige om hjørnet. For det hele sejler.
Når der samtidig er mulighed for recession, så er det bare enormt tosset at købe en bolig i dag, som måske på den korte bane vil falde yderligere i værdi.
Lige nu mener bankerne jo faktisk helt officielt, at både renten og boligpriserne vil falde, så hvorfor overhovedet købe en bolig nu?
Husk også at du kan jo blive skilt, blive fyret, blive syg, blive spirituel eller andet som gør, at boligen skal sælges igen om kort tid.
3)
Boligbyrden har ALDRIG været højere i Købehavnsområdet.
De færreste har i dag råd til den sikkerhed et 30-årigt fastforrentet realkreditlån på 5% giver.
På den helt korte bane er det derfor vanvittigt dyrt at låne penge. Især hvis vores løn ikke følger med.
Derfor skal dem der køber en bolig i nuværende marked skambyde voldsomt og sige f**k it, hvis den ikke går.
Lige nu har kun ganske få boliger en realistisk prissætning og som vist her på siden er det primært dødsboer og andet alderdomsrelateret salg, som reelt er spændende.
Villapriserne er således kun faldet omkring 7% fra toppen.
Lejligheder omkring 10%.
Det er ingenting i forhold til rentestigningerne. Vi skal længere ned, da boligbyrden er stukket helt af.
Alternativt skal vi redefinere vores livsstil og acceptere konsensus om en endnu vildere boligbyrde i København.
4)
Dem som skal ud og låne penge kan reelt glæde sig over den nuværende inflation, da gælden vil udhules - på sigt.
Se eventuelt EB-artikel i kommentarspor.
Og hvis man tilmed tror inflationen fortsætter i årevis og recessionen ikke bliver slem, er det smarteste faktisk at låne ALT hvad den kan trække i dag (eller snarligt) og tilmed brænde alle sine penge af på investeringer, fx i historisk sikre ting ala mursten i Københavnsområdet.
Hvis en mursten er 10kr værd i dag men 20 kr om 5 år er det jo smartere at eje mursten end at have kontanter.
Men det er fandme risky business på den korte bane.
Dog tyder alt på at lønningerne med et lille efterslæb vil følge med inflationen (se igen anden EB artikel i kommentarspor).
5)
Historisk set lærer vi ikke noget nævneværdigt at økonomiske kriser.
Priserne steg under Coroaen på samme måde som op til finanskrisen. Dog var boligbyrden i starten af Coronaen ekstremt lav.
Vi må derfor forvente at boligpriserne ude i fremtiden igen vil stige og ramme en ny top igen og igen.
I hvert fald så længe gevinsten ved boligsalg er skattefri.
Boligbyden lader (måske, ifølge stjernereporteren) til at være bedste pejlemærke for bobbeleffekt i markedet, men hvis vores livsstil ændrer sig, så boligbyrden presses yderligere op, kan vi ikke engang bruge den som pejlemærke heller.
6)
Konklusionen er, lidt underligt, at du ud fra et grådighedsprincip - som altid - skal købe så dyr en bolig som dit råderum / banken tillader. I hvert fald i København.
Men skambyd, da der er usikkerhed på den korte bane.
PS:
Dette opslag blev lidt længere end planlagt. Sorry :)
https://ekstrabladet.dk/nyheder/samfund/topoekonom-om-2023-det-kan-du-forvente-af-renter-og-inflation/9569364
