26/07/2022
VÌ SAO CÁC NĐT LÃO LUYỆN VẪN CHỌN MUA BĐS NẰM TRONG DỰ ÁN TẠI PHÚ QUỐC.
Theo quy hoạch sử dụng đất của Phú Quốc đến năm 2030, QĐ 868 thì trong tổng diện tích 58.923ha của diện tích PQ sẽ được phân bổ như sau:
- Đất xây dựng đô thị chiếm 6,54%
- Đất du lịch chiếm 6,79%
- Đất khu phức hợp du lịch, dịch vụ và dân cư chiếm 5,64%
- Đất chuyên dùng chiếm 2,53%
- Đất cây xanh, mặt nước và không gian mở chiếm 5,77%
- Đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật chiếm 1,93%
- Đất an ninh quốc phòng, đất dự trữ phát triển chiếm 0,57%
- Đất nông nghiệp chiếm 6,71%
- Đất lâm nghiệp chiếm 63,52%
Có thể thấy diện tích quy hoạch cho đất ở Đô thị tại Phú Quốc cực kỳ ít nên một số dự án phát triển đô thị ở PQ đang bán ở mức giá khá cao so với mặt bằng chung vì nhiều yếu tố.
Phú Quốc khác hầu hết các địa phương khác là đất nông nghiệp chủ yếu là đất cây lâu năm, các địa phương khác chủ yếu là cây hàng năm.
Đất cây lâu năm ở Phú Quốc chủ yếu quy hoạch vào 3 mục đích chính: Đất ở, thương mại dịch vụ và nông nghiệp.
Đối với quy hoạch đất ở người dân được chuyển đổi lên đất ở, xây nhà.
Đối với đất thương mại dịch vụ người dân được chuyển đổi lên đất thương mại dịch vụ và cũng được xây nhà, cơ sở kinh doanh.
Do tính chất đảo và được nhà nước luôn luôn khuyến khích người dân ra Phú Quốc khai hoang lập nghiệp nên dân cư hiện tại nơi đây tản mát, hình thành nhiều cụm dân cư tự phát, tập trung dân cư chủ yếu là Dương Đông và An Thới.
Qua nhiều lần sốt đất và với sự phát triển hạ tầng nhanh chóng của Phú Quốc, cộng với định hướng của Đảng và Nhà nước muốn biến nơi này thành đặc khu kinh tế giá đất nơi này không còn thấp nữa, tuy vẫn còn ở mức thấp của cả nước.
Chính vì các đặc điểm trên nên dẫn đến việc giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án kinh tế tư nhân gặp khó khăn. Lợi ích của chủ đầu tư và người dân ngược nhau, hầu hết chủ đầu tư mong muốn đền bù cho người dân theo khung giá nhà nước nhưng người dân 100% mong muốn đền bù theo giá thị trường.
Đến nay nhiều dự án triển khai 5-20 năm vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong, thậm chí chưa giải phóng được m2 nào.
Ngoài các dự án bất động sản có vị trí đắc địa tại các bãi biển đẹp triển khai được do bán được giá cao thì hầu hết các dự án khác ở Phú Quốc chưa triển khai được. Tâm lý đến Phú Quốc là đến biển và Phú Quốc chỉ có biển vẫn ăn sâu vào người dân cả nước. Rất ít người biết được ngoài định hướng là trung tâm du lịch trọng điểm quốc gia Phú Quốc còn định hướng là trung tâm tài chính - xuất nhập khẩu - dịch vụ và ngư nghiệp.
Tiềm năng bất động sản đô thị ở Phú Quốc vô cùng lớn vì Phú Quốc định hướng là đô thị loại 1 năm 2025 và rất nhanh dân cư nơi này sẽ rất đông đúc vì là nơi thu hút nguồn lao động chất lượng cao và người giàu về đây sinh sống. Đất ở ven Dương Đông, An Thới là mỏ vàng của các nhà đầu tư.
Tuy nhiên cơ sở hạ tầng Phú Quốc hiện nay còn tương đối hạn chế nhất là giáo dục, y tế, trung tâm thương mại nên rất khó triển khai được các dự án đô thị bán được giá cao, trừ khi quy mô dự án đủ lớn, đầy đủ tiện ích.
Hiện tại thì nếu xét về dự án khu đô thị có đầy đủ tiện ích ở PQ đang phát triển thì chỉ có Meyhomes Capital của Tân Á Đại Thành đang là dự án có quy mô và quy hoạch tiện ích đầy đủ nhất.
Ngoài ra quỹ đất ở Phú Quốc rất hạn chế nên rất khó triển khai đại dự án đô thị quy mô trên 100 ha.
Giá đất đền bù cao, chi phí xây dựng cao nên giá bán cũng cao, nhu cầu mua ở thực chưa nhiều dẫn đến nhiều dự án vẫn không có người ở.
Đối với các dự án triển khai ở trung tâm Dương Đông và An Thới về lý thuyết sẽ bán được giá cao nhưng theo đánh giá việc triển khai là bất khả thi do mật độ xây dựng cao, dân cư đông đúc, mức đền bù rất cao.
Trước kia do chính sách mở cửa thu hút vốn đầu tư vào Phú Quốc nên trong thời gian rất ngắn có tới vài trăm dự án bất động sản được đăng ký, được phê duyệt chủ trương đầu tư, tổng mức đầu tư gần 20 tỷ USD.
Trong các chủ đầu tư này mình chia thành 3 nhóm:
Nhóm 1: Chủ đầu tư mạnh và quyết liệt triển khai dự án. Các chủ đầu tư này góp phần thay da đổi thịt Phú Quốc, làm cho Đảo Ngọc đẹp hơn trong mắt du khách trong và ngoài nước.
Như Vingroup, Sungroup, BIM Group,….
Nhóm 2: Chủ đầu tư mạnh không triển khai dự án, các chủ đầu tư này vì nhiều mục đích xin quỹ đất nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm, đối phó.
Nhóm 3: Khó hoặc không có năng lực triển khai dự án do năng lực tài chính yếu, kinh nghiệm triển khai dự án là dấu chấm hỏi. Trừ các dự án chủ đầu tư đã có đất sẵn, sử dụng các giải pháp tài chính, hợp tác đầu tư.
Từ đầu năm 2022 đến nay, chính quyền Phú Quốc xử lý rất gắt gao về việc lấn chiếm đất nằm trong ranh dự án, lấn chiếm đất rừng,… hỗ trợ các CĐT bàn giao mặt bằng để phát triển dự án.
Ngoài ra đẩy mạnh tiến độ xây dựng hạ tầng giao thông, thu hồi các dự án không triển khai.
Cộng với việc nghị quyết 18 vừa rồi của chỉnh phủ các chính sách về đấu giá dự án, bỏ khung giá nhà đất … sẽ dẫn đến việc một số doanh nghiệp sẽ không còn mặn mà với lập dự án mới vì chi phí quá cao, nên nguồn cung sẽ giảm mạnh.
Các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh, quy mô lớn sẽ tăng giá vượt bậc.
Lượng đất lẻ bên ngoài không tập trung và quy hoạch không đồng bộ, kèm theo những rủi ro về việc nằm trong ranh dự án, ranh rừng hoặc không nằm trong quy hoạch đất ở cũng không dành cho những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm.
Các dự án có pháp lý tốt và quy mô lớn, cộng thêm chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tốt vẫn là một dòng sản phẩm mà các nhà đầu tư lựa chọn ở Phú Quốc.
Và chắc chắn trong tương lai BĐS Phú Quốc còn tăng trưởng vượt bậc hơn rất nhiều so với hiện tại.
